深度：七月广州楼市降价真相调查

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上个星期，我跟小林在一家餐厅门口站了半个小时，相对无言。

小林的工作是在增城当楼盘销售，想当年，他一身西装革履，帅气逼人，意气风发，抽烟只抽硬玉溪，以彰显他业务能力的牛逼。

然而上个星期，我差点以为他把他爸也带来了。

站在餐厅门口，小林用两根烟的时间让我明白了，拥有大红色烟壳的除了硬玉溪，还有红双喜。

在相对无言半小时后，小林终于憋出了第一句话：

要不咱换家便宜点的餐厅吧，我这个月一单都还没开，我要凉了。

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凉的不止小林，还有近期的广州楼市。

根据中国指数研究院出具的楼市数据，8月伊始，广州成交量直线下滑，降幅接近六成。

自7月以来，广州的供应面积和成交数据一直在低位徘徊，隔着屏幕都能感受到土地市场的低气压。

除了供应量有所下降，不知道各位近期有没有感受到，广州的房价也显得有些反常：

房价开始下跌了。

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近期房价出现下调的一手楼盘，大多集中在外围区域。

除去部分“假打折真炒作”的楼盘，我们筛选出了一些价格的确出现了下调的楼盘：

天河星作

位于天河区的天河星作推出8套特价单位，建面80平，不分楼层一口价368万/套，折合单价4.6万/平，对比之前5万/平的售价，便宜了4000元/平。

越秀滨海新城

越秀滨海新城推出部分一口价单位，建面94平，不分楼层，一口价18888元/平，对比之前2万/平的售价，便宜了将近2000元/平。

海珠某楼盘

位于海珠区的某楼盘推出部分一口价单位，折合单价在4.8-5万/平，对比之前5.3万/平的售价，便宜了将近5000元/平。

万科幸福誉

万科幸福誉前段时间推出了一批低总价小户型，折合单价1.8-2.2万/平，对比此前2.3-2.4万/平的售价，最高便宜了6000元/平。

黄埔某楼盘

黄埔某楼盘近期推出部分特价房源，一口价2.6-2.7万/平，对比此前3.2万/平的售价，便宜了6000元/平。

增城某楼盘

增城某楼盘推出30套特价单位，单价23000-24300元/平，对比此前27000元/平的售价，便宜了4000元/平。

总地盘点下来，不少楼盘都以“打折”“特价”为由头，下调了一部分房源的售价。虽然售价并不是全面下调，但不少楼盘房源价格的下调幅度还是比较大。

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如果说一手市场的降价表现得还比较含蓄，二手市场的降价则更加赤裸。

据广州中原数据显示，从7月开始，广州二手住宅市场就萎了。住宅成交量连续三周下滑，买卖成交宗数环比下跌5.3%，均价环比下降4.1%

广州的二手市场，基本陷入了“无降价不成交”的局面。

我们可以通过链家房产统计的一组数据感受一下目前二手房卖家的心酸：

7月份经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比6月同期减少3%。

而同时间段在广州链家的有效待出售房源中，有近4200套房源出现价格调整，其中属于“降价”性质的占72.4%，降幅在5%以内的占76.3%，降幅在5%-10%之间的占20.3%，这是目前业主愿意作出让步的“可控范围”。

连二手房都降了，那就证明，广州房价或许真的迎来了转折。

04

判断广州楼市是否迎来拐点，其实可以从一个细节体现。

那就是一二手房的降价顺序。

一二手房降价顺序的不同，往往能反映出不同的结果。

一般来说，一手房受到的干扰因素比较多，开发商、政府都能左右其售价，如果你看到一手房市场有降价的趋势，不一定是楼市不行了，更多的可能是开发商资金周转不过来，不得不舍几个孩子；又或者是售价过高被政府盯上了，不得不冷静一下。

相比较之下，二手房市场更多的是买家与卖家的直接交涉，受市场需求主导，所以更具参考价值。

以往比较常出现的情况是，一手楼盘疯狂降价，二手楼盘稳如泰山。但这次情况发生了变化：

这次，二手房市场先降温。

此外，近期房企的表现也十分微妙。

以往房企推货的速度如同天女散花，现如今变成了下蛋的老母鸡，好几个月才憋出几个蛋。

不仅往外产的速度变慢了，连往里拿的底气也略显不足。

以月初几块地的出让情况看来，以往房企为了一块地“大打出手”的情况基本没有，反而颇有谦谦君子相互礼让之势，最后几块地基本都以底价成交。

从房企的表现上来看，冷空气已经逐渐逼近。

加上前段时间深圳再出新政，大家纷纷猜测广州是否会向深圳看齐。在未来房地产调控有可能会进一步收紧的情况下，广州楼市面临着巨大的压力。

在市场遇冷、调控加强、买家逐渐离场的情况下，买房客期待的崩盘式暴跌会出现吗？

不过，近期的二手房市场已经开始出现止跌回升的情况。加上传统旺市金九银十就快到来，广州楼市能否借助这个机会翻盘，让我们拭目以待。

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讲解维度：

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